腾讯新闻《潜望》 作者 郭亦非

冷清的北京楼市迎来了超预期的“认房不认贷”政策。由于政策在上周五晚间落地，这波救市效果能否立竿见影，“打头炮”的周末两天格外关键。

中原地产统计，9月2日，北京新房成交超过1800套，对比整个8月3100套的网签规模，救市第一天已经超过之前半个月的成交量。

二手房同样迎来暖意，同日成交1200套，环比上涨超过100%，但这一成绩依旧低于2023年2-3月小阳春行情时，周末1500套以上的水平。

腾讯新闻《潜望》从多位链家经纪人处获得的数据显示，周六日两天，链家全市二手房成交量均超过600套。链家是北京市场份额最大的中介品牌。

一位链家资深经纪人告诉作者，北京317新政最高时曾达到700套，平常周末基本成交在300-400单。

由于网签数据的滞后性，目前官方暂未披露权威口径下的实际成交量。

北京是一座以存量房为交易主力的城市，新房二手房占比达到3:7甚至更高，“卖一买一”的交易链条是常态，在成交量剧增的同时，挂牌量也水涨船高。作者了解到，周末两天，链家新增挂牌量超过3000套。截至9月2日晚间，链家内部北京市场实时库存量已高达15.4万套。

周末两天，腾讯新闻《潜望》作者走访多处新盘售楼处及热门二手房板块发现，市场成交量陡然攀升的背后，更多则是过去数月积压需求的集中释放，开发商全线涨价多为营销噱头，意在烘托上行气氛，借此逼定客户，优惠折扣、靠中介分销带客仍为普遍情况。

“虽然这两天成交量很高，但很难长久。政策刚出来，最大感受就是市场在消耗低价的库存房，等这一波性价比高的房源卖完之后，业主在涨价，客户不愿接，买卖双方进入新一轮博弈期。”前述链家经纪人告诉作者。

在短期需求释放后，后续购买力是否能跟上，以及市场能否真正走出下行区间，恢复良性健康发展，则取决于政策持续发力力度、居民收入预期和消费信心等因素。

临时涨价是个案，链家最新挂牌量创新高

“业主临时涨了15万，最后820万卖了。”9月1日晚上，林海（化名）接到了中介的反馈，自己之前犹豫不决的这套亚运村板块的房子刚刚卖掉，剩下小区同户型的房子目前最低挂牌价已达880万元。

不过，临时涨价的情况在当下市场并不常见。

作为北京房价天花板的海淀区万柳板块，麦田房产资深经纪人辛坤成在这里深耕了12年。他告诉作者，周六一天，万柳板块就成交10套，但只有一套是涨价80万成交，目前板块挂牌库存量超过300套，但真正符合买家心理价位的房子也就20套左右。

辛坤成表示，相比于整个8月成交19套房源，万柳一天成交10套超出预期，这集中在1600-1800万元之间的小三居户型，新政等于加了两三百万的杠杆。

不过，他也认为，对于高端产品，杠杆率有限，短期内难有更多成交。以万柳一套市值2650万元的南北三居为例，最低指导价845万元。按照最低税费计算，政策前后，首套贷和二套贷相差338万元，即使最高贷款507万元，占比也还不到20%。

在北京典型的刚需板块昌平区回龙观，一位规模中介公司经纪人告诉作者，其深耕的小区以500万元左右的两居为主，属于上车盘，原来外地有贷款记录的客户从二套变成了首套，从6成首付降到3.5成，努努力还能够得上。有之前带看的客户在新政当夜线上咨询，第二天就来看房成交了。

这位经纪人称，虽然周末两天的带看量是之前的2-3倍，但门店仅成交了2套，而且现在普遍议价空间较少，买房周期也给得短，少数不着急卖房的业主还上调了报价，多在5-10万元，一天新挂牌了4套房源，而原来过去半个月也挂不来一套房。

当链家最新挂牌量达到15.4万套的历史新高时，过去数月，作为北京楼市晴雨表的二手房成交量，却呈现逐月下滑态势。

北京住建委官网数据统计，自2023年3月达到2.21万套阶段性高峰后，二手房成交量开始下滑，4-7月份，分别为1.39万套、1.29万套、1.16万套、0.97万套，直到救市政策接连吹风的8月才止住颓势，当月环比上涨12.8%至1.09万套，但同比依然下降21.3%。

“客户多到没地坐了”，但新房仍是买方市场

相较于二手房，新房救市效果更为明显，但也呈现分化状态。

“客户多到没地方坐了。”一位朝阳区豆各庄板块项目营销负责人对作者表示，上周五当晚就卖了三四套，直到夜里12点客户才走，周六又卖了十多套房，这顶得上过去大半个月的成交量。此前数月市场下行，周末才卖三四套房，不过现在的成交量还没达到此前20套的高峰。“小阳春曾单月成交过百，4月之后就没劲了，一个月才卖30套。按照现在的成交节奏，9月份卖到80套没问题。”

对于后市走向，这位负责人相对谨慎。他判断称，项目以刚需为主，这两天消耗的都是过去积累的老客户，首付从6-8成下降到3.5-4成，这部分首付不够充裕的客户转化就很快，但这样的客户目前积累厚度并不够，我们更为关心后续是否有持续新增的购买力。

与此同时，另一位朝阳区改善楼盘营销负责人则告诉作者，尽管周末到访量环比增加了20组，但周六仅卖了一套，原因在于此前“卖一买一”的交易链条停滞了，很多客户得先卖房，才能改善置换，预计成交量起色还需延后。

作为以改善型需求为主的北京市场，此次“认房不认贷”落地前，换房视为二套，由于多为非普通住宅，首付比例高达八成，因此改善需求被极大压抑，“卖一买一”交易链条难以通畅，一二手联动效应也不足。

这位负责人称，目前整个大区域有20多个竞品，项目同质化严重，所以真正手里有钱的客户也会多方比较，现在压根不会担心踏空、房价暴涨的情况，此外，购房者普遍也不会把杠杆拉满，手里留点现金，以备后续的月供还贷压力。

对于个别楼盘趁机打出涨价广告海报的营销行为，上述营销负责人对作者表示，这更多是营销的噱头，现在还处于买方市场，我们的策略是趁着这一波利好窗口，抓住靠谱的客户，继续推进折扣优惠，希望顺势快速出清，回笼资金。“现在销售节奏已经延后了大半年，所以普遍有4%的优惠，去年也才8‰。整个板块也都在用中介分销，渠道费3个点居多。”

这一波行情持续多久，目前难以精准预判。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京市场肯定会出现“金九银十”，二手房成交量有望快速上涨到1.5万套-2万套，部分区域短期出现价格上行也成为必然。

贝壳研究院则相对谨慎，其研报认为，根据历史经验来看，放松限贷后三个月，二手房交易量水平较政策前提升20-30%，在上述作用期，房价也会企稳。

在超预期放开“认房不认贷”后，留给北京市场的调控工具箱仍有不少“存货”，比如按照央行最新政策将首付比例下调、提高非普住宅的认定标准等等。

9月2日，在放开“认房不认贷”4天后，广州多个楼盘吹风下降首套首付比例至20%。不过，目前该政策尚未落地。